내 집 마련이 점점 어려워지는 요즘, 많은 분들이 전세를 선택하여 보금자리를 마련하고 계십니다.
하지만 전세는 목돈을 맡기는 계약인 만큼, 자칫 잘못하면 소중한 보증금을 잃을 수도 있는 위험이 존재하는데요.
최근 끊이지 않는 전세 사기 소식에 불안감을 느끼시는 분들도 많으실 겁니다.
전세 계약 시 반드시 알아야 할 주의사항과 전세 사기 예방을 위한 핵심 체크리스트를 자세히 알려드리겠습니다. 안
전하고 현명한 전세 계약을 위해 지금부터 함께 알아볼까요?
전세 계약, 왜 이렇게 조심해야 할까요?
전세 계약은 임차인(세입자)이 임대인(집주인)에게 전세 보증금을 맡기고 해당 부동산을 일정 기간 사용하는 임대차의 한 형태입니다. 월세와 달리 매달 나가는 고정 비용이 없다는 장점이 있지만, 계약 만료 시 수천만 원에서 수억 원에 달하는 전세 보증금을 돌려받아야 하므로 보증금 보호가 무엇보다 중요합니다.
특히, 최근에는 집값 하락, 금리 인상 등으로 임대인이 보증금을 돌려주기 어려운 '역전세' 문제나 조직적인 '전세 사기'가 기승을 부리고 있어, 계약 전부터 입주 후까지 철저한 확인과 대비가 필수적입니다. 안전한 부동산 계약을 위한 꼼꼼함이 그 어느 때보다 필요한 시점입니다.
계약 전 필수 확인사항
안전한 전세 계약의 첫걸음은 계약 전 철저한 조사입니다.
이 단계에서 놓치는 정보는 돌이킬 수 없는 피해로 이어질 수 있습니다.
1. 등기부등본 완벽 분석: 부동산의 신분증!
등기부등본은 부동산의 권리 관계를 파악할 수 있는 가장 중요한 서류입니다. 계약 전, 계약 당일, 잔금 지급 당일에 총 세 번 이상 열람하여 변동 사항이 없는지 확인해야 합니다.
갑구: 소유권에 관한 사항입니다. 현재 소유주가 누구인지, 가등기, 가처분, 압류, 가압류, 경매개시결정 등 소유권에 영향을 미치는 권리 제한 사항은 없는지 확인하세요. 소유주 이름과 실제 계약자의 신분증이 일치하는지 반드시 대조해야 합니다.
을구:소유권 외의 권리에 관한 사항입니다. 저당권, 전세권, 근저당권 등이 설정되어 있는지 확인해야 합니다. 특히 근저당권이 너무 많이 설정되어 있다면 집이 경매로 넘어갈 경우 내 전세 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커지므로 주의해야 합니다. 전체 대출 금액과 전세 보증금의 합이 시세의 70%를 넘지 않는 것이 안전하다고 알려져 있습니다.
2. 건축물대장 확인: 불법 건축물은 아닌가?
건축물대장을 통해 건물의 실제 용도와 건축 연도, 불법 증축 여부 등을 확인하세요. 주택으로 등재되지 않았거나, 불법 증축이 있는 경우 추후 원상복구 명령, 이행강제금 부과 등으로 임대인과 분쟁이 생기거나 전세 대출에 문제가 발생할 수 있습니다. 특히 반지하, 옥탑방, 베란다 확장 등이 있다면 주의 깊게 봐야 합니다.
3. 집주인 신분 확인: 사기 예방의 첫걸음
실제 집주인과 계약을 체결하는지 반드시 확인해야 합니다.
등기부등본상의 소유주 이름과 계약하러 나온 사람의 신분증(주민등록증, 운전면허증 등)을 대조하고, 집주인 본인이 맞는지 여쭙니다.
만약 대리인과 계약한다면 집주인의 인감증명서가 첨부된 위임장을 반드시 확인하고, 집주인과 직접 통화하여 위임 사실을 재확인해야 합니다. (이때 위임장 진위 여부도 꼭 확인해야 합니다. 인터넷으로 위임장 양식 다운받아 집주인 이름만 적은 뒤 인감도장 몰래 찍고 위임장 받은 경우도 있어 정말 중요합니다.)
집주인과 자녀 혹은 배우자가 대리인으로 나오는 경우에도 위임장은 필수입니다.
4. 선순위 채권 확인: 내 보증금을 지키는 열쇠!
등기부등본 을구에서 확인한 선순위 채권 외에도 확인해야 할 것이 있습니다.
확정일자를 받은 다른 전세 계약: 부동산 중개업소에 해당 주택에 다른 임차인의 확정일자 여부와 보증금 액수를 확인해달라고 요청할 수 있습니다.
임대인의 세금 체납 여부: 임대인의 국세 또는 지방세 체납 여부는 세무서 또는 구청에서 확인할 수 있습니다.
세금 체납액이 있다면 이 금액이 전세 보증금보다 먼저 변제되기 때문에 매우 위험합니다.
5. 시세 조사 및 전세 대출 가능성 확인
해당 주택의 정확한 전세 시세를 파악하세요.
국토교통부 실거래가 공개 시스템, 부동산 플랫폼 앱 등을 통해 주변 시세를 꼼꼼히 조사하여 너무 높게 계약하는 일이 없도록 합니다. 또한, 전세 대출을 받을 예정이라면 계약 전에 은행이나 금융기관에 방문하여 해당 주택이 전세 대출이 가능한지 여부와 가능한 대출 금액을 반드시 확인해야 합니다. 건축물대장상 용도와 대출 가능 여부는 직결될 수 있습니다.
계약 체결 시: 꼼꼼한 특약으로 권리 보호!
계약서 작성은 신중에 신중을 기해야 합니다. 표준 계약서 외에 중요한 특약 사항을 반드시 추가해야 합니다.
잔금일까지 등기부등본상 권리 관계 유지 조건: "임대인은 잔금일 전까지 해당 부동산의 권리 관계(근저당권 등)를 현재 상태로 유지하며, 추가 근저당 설정 등 임차인의 전세금 반환에 영향을 줄 수 있는 일체의 행위를 하지 않는다."라는 특약을 명시하세요. 위반 시 계약 해지 및 위약금을 물 수 있도록 합니다.
전세자금대출 불발 시 계약 해지: "임차인의 전세자금대출 실행이 불가능할 경우, 계약은 자동 해지되며 계약금은 즉시 반환한다."라는 특약은 필수입니다. 단, 이때 은행의 대출 불가 통지서 등 증빙 자료를 임대인에게 제출해야 함을 명시하는 것이 좋습니다.
수리 의무 명확화: 노후된 주택의 경우 "벽지, 장판 등 소모품 및 사소한 수리를 제외한 보일러, 수도 등 주요 시설물 고장 발생 시 임대인이 수리 의무를 부담한다." 등의 특약을 명시하여 추후 분쟁을 막습니다.
전입세대 열람: 계약 시 "임대인은 임차인의 전입신고 및 확정일자 부여 시 전입세대 열람 내역을 제공하여 해당 주택에 다른 전입자가 없음을 확인시켜준다."라는 특약을 넣어두면 안전합니다.
계약 후 입주 전: 보증금 보호의 마지막 단계!
계약서에 도장을 찍었다고 끝이 아닙니다. 이 단계가 전세 보증금 보호의 핵심입니다.
1. 확정일자 받기: 우선변제권 확보!
계약 체결 후, 또는 잔금을 치른 직후 가장 빠른 시일 내에 해당 주택의 소재지 관할 동사무소(주민센터), 법원, 등기소 또는 온라인 등기소에서 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자는 임차인이 경매나 공매 시 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 우선변제권을 확보하는 중요한 효력을 발생시킵니다. 확정일자가 없는 전세 계약은 사실상 보증금을 보호받기 어렵습니다.
2. 전입신고하기: 대항력 확보!
주택 입주와 동시에 해당 주택으로 전입신고를 해야 합니다. 전입신고를 마치고 실제 거주하게 되면 대항력이 발생합니다.
대항력은 임차 주택의 주인이 바뀌더라도 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있는 권리입니다. 전입신고와 확정일자는 보통 같은 날 동사무소에서 함께 처리하는 것이 일반적이며, 보증금 보호를 위해 두 가지 모두 필수적으로 이루어져야 합니다.
3. 전세 보증금 반환 보증 보험 가입: 마음의 평화!
전세 보증금 반환 보증 보험은 임대인이 전세 보증금을 돌려주지 못할 경우 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI)에서 임차인에게 보증금을 대신 지급해주는 상품입니다. 다소 비용이 들지만, 최근 전세 사기 위험이 커진 만큼 소중한 보증금을 확실하게 지킬 수 있는 가장 강력한 방법 중 하나입니다. 가입 조건이 있으므로 미리 확인하여 가입을 고려해 보세요.
전세금 돌려받는 법: 전세금 반환 보증 보험 가입자를 위한 팁!
전세금 반환 보증 보험에 가입했다면, 만기 시 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 주택도시보증공사(HUG)에 이행청구를 통해 보증금을 받을 수 있습니다.
임대차 계약 종료 후 1개월 이내: 임대인이 보증금 반환 의무를 이행하지 않음을 확인.
임차권 등기 명령 신청 (필요시): 이사 예정이라면 임차권 등기 명령을 신청하여 대항력과 우선변제권을 유지해야 합니다.
보증 기관에 보증 이행 청구: 임대인에게 내용증명 발송, 전세금 반환 지연 확인 등 일련의 절차를 거친 후 보증 기관에 이행 청구를 진행합니다. 자세한 절차는 가입한 보증 상품의 약관을 확인하세요.
전세 계약은 단순히 계약서에 서명하는 것을 넘어, 철저한 사전 조사와 계약 시 신중함, 그리고 계약 후 신속한 절차 이행이 필요한 과정입니다. 오늘 알려드린 전세 계약 주의사항과 핵심 체크리스트를 바탕으로 안전하게 소중한 보증금을 지키고 행복한 보금자리를 마련하시기를 진심으로 응원하겠습니다!